文/子言今天和大家聊一下物业治理的各个阶段，让大家对物业治理有一个比力全面和清晰的认识，定时间轴线来划分可以分为如下6个阶段：1、物业项目早期介入阶段2、物业项目治理权获取阶段3、物业项目承接检验阶段4、物业项现在期治理阶段5、物业项目日常治理阶段6、物业治理项目撤场阶段每个阶段我们都市讲，今天讲第4个阶段前期治理，前期治理和日常治理阶段的主要区别就是入住、装修治理和质保期内的维修，这三部门我们放到前期治理中来讲，其他部门我们放到日常治理中再讲。第一部门入住入住 occupancy业主从建设单元吸收已具备交付使用条件的物业并管理相关交接手续的历程。

入住对应的主体是3方：1、开发商，开发商要把房产交付给业主。2、物业，物业接过开发商的接力棒，由开发建设转入使用，物业治理服务运动全面展开。

物业要和业主管理相关的手续，开始收取物业费提供物业服务。3、业主，验收，吸收自己的衡宇，入住手续办完之后就是屋子真正的主人了，屋子的所有责权利都是自己卖力了，接房之前如果地震了，屋子没了，那么开发商的责任，接房之后就是自己的责任了。和物业管理种种手续，开启自己的新房入住的新生活。

入住的实质是建设单元向业主交付物业的行为，由建设单元主导并负担相关执法责任和义务，如属于建设单元原因未交付给业主的物业，其物业服务用度由建设单元负担，导致业主损失的由建设单元赔偿；物业服务企业作为人住后期的服务单元，只是协助详细相关手续管理，与业主建设服务与被服务关系，负担物业交付后的相关治理责任；业主依据法例与条约约定验收物业，并与物业服务企业建设服务关系，对于不具备交付条件的物业有权拒收并要求建设单元赔偿损失，但属于业主无正当理由拒绝接受物业的，则物业服务的用度由业主负担。我们是从物业的角度来讲的，那么就要明确物业费的交费的时间起点，从通知中让你接房的这天开始算物业费，前提是具备交付条件。

不具备交付条件的开发商强制交付怎么办？《建设工程质量治理条例》第五十八条有对应的处罚条款，本文后面部门会讲到。个体业主家的严重质量问题怎么算？拒绝接房要求开发商维修整改的，开发商也认可问题，那么维修整改这段时间的物业费由开发商交给物业。

有点小瑕疵的不影响接房的则是先接房再维修，物业费的缴费起点稳定。承接检验阶段有《物业承接检验措施》作为专门的执法依据，入住阶段有专门的执法依据吗？入住可以简朴明白为验收，签字，那么验收是最关键的，针对什么验收呢？针对自己的专有部门也就是自己的衡宇，许多人带着验房师收房，验收的就是专有部门--衡宇，那么我们就重点研究一下住宅工程质量分户验收的相关执法法例，中华人民共和国住房和城乡建设部2009年12月22日发文关于做好住宅工程质量分户验收事情的通知，要求各地住房城乡建设主管部门应联合当地实际，制定分户验收实施细则或治理措施，明确提高住宅工程质量的事情目的和任务，突出重点和关键环节，尤其在保障性住房中应全面推行分户验收制度，把分户验收事情落到实处，确保住宅工程结构宁静和使用功效质量，促进提高住宅工程质量总体水平。各地都制定了《某某省住宅工程质量分户验收治理措施》，各地也都制定了相应细节。

分户验收的价值和意义，从管理手续的角度讲，《衡宇修建和市政基础设施工程竣工验收划定》对于住宅工程，举行分户验收并验收及格，建设单元按户出具《住宅工程质量分户验收表》方可举行竣工验收，这是竣工验收前的须要的一环。而对于业主来说，这是卡开发商脖子的一环，开发商越重视自己的屋子的质量就越有保障。

分户验收观点：分户验收又称一户一验，是指住宅工程竣工检查前，把每户住宅作为一个子单元工程，验收组对分户磨练批举行专门的验收，所谓专门验收主要是指检查观感和使用功效的质量，不含隐蔽工程质量检查。分户验收事情的重点应是观感质量和使用功效检查。在检检验收中，要制止泛起重实测实量，轻观感和使用功效的情况。

只有所含分户验收磨练批全部及格时，该子单元工程才视为及格，并出具《住宅工程质量分户验收表》。分户验收与竣工验收的关系1、分户验收是竣工验收的前提。未经分户验收不及格的历程不得举行竣工验收。

2、分户验收与竣工验收检查的内容差别。分户验收是对所含部门磨练批的观感和使用功效质量举行专门的验收，而竣工验收是在分项磨练批、分项工程、分部工程验收及格的基础上对单元工程举行全面的验收。

3、分户验收与竣工验收检查的规模差别。分户验收是把每一户住宅作为一个子单元工程，逐户逐间地举行检查，而竣工验收是随机抽查单元工程10%并不少于三间，举行验收检查。

分户验收的主要内容1、门窗、护栏安装质量2、墙面、地面、顶棚面层及墙面腻子质量3、防水工程质量4、采暖系统安装质量5、给水排水系统安装质量6、室内电气工程安装质量7、室内主要空间尺寸8、修建节能工程质量9、排烟气道安装质量分户验收的组织机构分户验收由建设单元牵头，组织监理单元、施工总承包单元、分包单元配合到场，按专业划分，凭据人数和技术气力，一般可分为一个或多个土建项目和安装项目分户验收组。已选定物业公司的，物业公司应当到场工程质量分户验收事情。到场分户验收的人员应具备相应的技术能力和资格，并经质检站认可。

验收组成员应由下列人员组成：（一）建设单元：项目卖力人、各专业的工程治理人员；（二）施工单元：工程项目司理、技术和质量卖力人、质量检查员、各相关专业的技术人员（含专业分包项目的项目司理和技术卖力人）（三）监理单元：项目总监理工程师、各专业的监理工程师、监理员（四）物业治理部门：部门司理、各专业的物业治理员看到这里对分户验收基本就掌握了，下面来看一下详细的项目，让你来感受一下分户验收的强大。《修建装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001这是验收凭据，现在已经更新为《修建装饰装修工程质量验收尺度》为国家尺度，编号为GB50210-2018，自2018年9月1日起实施，可是不影响我们用来说明问题。与此表对应说明如下：（一）相关划定1、墙面饰面砖粘贴质量分户验收应按每户住宅划分为一个磨练批。2、每户墙面饰面砖粘贴工程的主控项目和一般项目中涉及观感质量和使用功效的应根据规范的要求，全数检查并记载。

3、允许偏差项目布点原则：每户应抽查不得少于3间，不足3间时应全数检查。（二）实测项目检查方法1、立面垂直度：使用2m垂直检查尺等丈量工具，对确定的墙体丈量，，每面墙各检测1个点。2、外貌平整度：使用2m靠尺和塞尺等丈量工具，对正确的墙体按横、竖偏向丈量，每面墙各丈量1个点，记载最大值。3、阴阳角方正：使用边长为200mm的直角检测尺，对观感较差的阴阳角举行检测，一般每个房间阴阳角检测数量不少于2个点。

4、接缝直线度：接纳拉5m线、不够5m的拉通线，使用钢直尺按横、竖偏向丈量，记载最大值，每面墙检测不少于1个点。5、接缝崎岖差：使用钢直尺和塞尺等丈量工具按横、竖偏向丈量，记载最大值，每面墙检测不少于1个点。尺度原文截图如下：有了这种分户验收依据，纵然非专业人员举行验收也是完全可行的。

知道了这些信息，你提前研究一下《修建装饰装修工程质量验收尺度》，把对应条款看一下，再准备点简朴工具验收自己的屋子就没任何问题了。开发商交付衡宇的认定条件是什么？到达什么条件才可以交付？答：简朴说五证两书一表全了就可以了。么什么是五证两书一表？　答：“五证”是指《建设用地计划许可证》、《建设工程计划许可证》、《国有土地使用证》、《修建工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》；　　“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;　　“一表”是指《竣工验收存案表》。

住宅使用说明书 residential manual在向购房人交付其销售的新建住宅时，建设单元提供的对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、尺度等作出说明，并提出使用注意事项的文件。住宅质量保证书 residence quality guarantee在向购房人交付其销售的新建住宅时，针对衡宇质量，建设单元向购置者做出答应保证的执法文件。许多人都说这个五证两书一表他也知道，可是实际中，许多开发商交房的时候并不提供《竣工验收存案表》，我们作为业主又应该怎么办那？请继续往下看：1.凭据《都会房地产开发谋划治理条例》第四条 国务院建设行政主管部门卖力全国房地产开发谋划运动的监视治理事情。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门卖力本行政区域内房地产开发谋划运动的监视治理事情。

县级以上人民政府卖力土地治理事情的部门依照有关执法、行政法例的划定，卖力与房地产开发谋划有关的土地治理事情。2.凭据《都会房地产治理法》第七条　国务院建设行政主管部门、土地治理部门依照国务院划定的职权划分，各司其职，密切配合，治理全国房地产事情。县级以上地方人民政府房产治理、土地治理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。

上述两条告诉你了是谁管这件事。1.《商品房销售治理措施》第四十条 房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不及格或者对不及格按及格验收的商品房擅自交付使用的，根据《建设工程质量治理条例》的划定处罚。2.《建设工程质量治理条例》第五十八条 违反本条例划定，建设单元有下列行为之一的，责令纠正，处工程条约价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法负担赔偿责任；（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；（二）验收不及格，擅自交付使用的；（三）对不及格的建设工程根据及格工程验收的。

这几条告诉你了如那边罚，到这里和开发商相关的入住的事宜基本就差不多了，开发商还会有一个收房确认单，让业主签字，每家开发商提供的详细文件的名称和数量可能会差别，可是这个工具是一定会有的，有些开发商还会搞点猫腻，让你签字的时候一并再认可点其他相关事宜，签字的时候需要擦亮眼睛，而且让你签字的文件你有权再要一份。下面再来聊聊物业，虽然交房的主体责任人是开发商，可是为了省事都市委托物业来举行，交房的第一件事是发入住通知书，其实这个《入住通知书》按我的意见那，应该在开头印上一段字，好比说，本项目已经取得《竣工验收存案表》，编号：123456，发放单元某某住建局，完全切合交房条件，而且本公司也知道《建设工程质量治理条例》第五十八条 违反本条例划定，建设单元有下列行为之一的，责令纠正，处工程条约价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法负担赔偿责任；（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；（二）验收不及格，擅自交付使用的；（四）对不及格的建设工程根据及格工程验收的。本公司答应，所交付住宅完全切合要求，有任何不切合的情况愿意负担相应责任，接受相应处罚。

我以为如果政府强制要求《入住通知书》这么写的话，交房的情况就会好许多。另有呢还需要加上一点，凭据商品房买卖条约（预售）的内容，我司坚决执行先验房再接房的流程，请业主放心验房和接房。

这样的话就完美了。物业管理入住也需要一段开场白，我们临时称之为《物业入住见告书》或者放到业主手册里也可以，本物业公司通过公然招投标中标了本项现在期物业治理，而且完成了存案手续，也深知关于违法《前期物业治理招标投标治理暂行措施》的处罚条款是在《物业治理条例》五十六条违反本条例的划定，住宅物业的建设单元未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自接纳协议方式选聘物业服务企业的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期纠正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。在交房前已经按划定举行了承接检验，而且和开发商签订了承接检验协议，也去相关部门完成存案，而且把承接检验协议公示在交房现场，也知道针对承接检验处罚的《物业治理条例》第五十九条违反本条例的划定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期纠正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单元、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

同时凭据本市分户要收的要求也举行了分户验收而且出具了物业签字盖章的本表一式六份（建设、施工、监理、物业、户内张贴、质量保证书各一份）住宅工程质量分户验收表。现在吸收开发商的委托为业主管理入住手续。有了这些文字物业是不是就不太容易使用信息差池称乱来业主了。其实做得好的开发商和物业是很是希望有这样的划定的。

剩下按流程举行就OK了，物业和业主的第一个照面能取得什么样的结果，关键在开发商，物业只要把人准备齐了，再去好的物业公司克隆点他们的交房资料，物业的事很好做的。这里涉及到质量问题和维修的我们放到保修期的维修那部门一起讲，装修这个大头我们也单独讲。竣事语：能做到定时交房，衡宇质量没问题的项目有几多？如果不多的话，问题出在哪，应该如何改善这是我们需要深思的问题。

我以为子言版的《入住通知书》和《物业入住见告书》相关的开发商和政府部门是可以思量一下的。

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